【土拍干货】土地拍卖,除了楼板价还有这些和你的房子相关

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来源:重庆筑家易 编辑日期:2017-07-03
摘要:房地产土地拍卖 知识普及

每周的土地拍卖信息都报道的那么火热,但是作为普通购房者的你可能还是一头雾水,那些公告中土地拍卖的名词都是什么鬼?哪些又和自己买房的信息息息相关呢?




现在我们就来看看这些让人鬼火冒的名字,都有什么玄机?


土地出让

 


国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者,并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。



溢价率

 


超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为


土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。


其实就是指,假如标价100元的土地,通过拍卖,最后成交价是200元,那么这个土地就是溢价土地,溢价率就是100%。


楼面价

 


楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积,楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。


开发商只需将购买土地的成本,加上建安成本税费成本营销成本等相关费用,就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少,对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格,就能知道自己的利润空间及运营风险。



楼面价计算公式:楼面价=土地总价格/建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率(土地总面积*容积率。这个只是地上部分算容积率的面积。总建筑面积还有地下和一些不算容积率的面积)


公摊面积

 


即由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积



包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。


容积率

 


又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。


土地拍卖

 


我们的土地拍卖是从香港学来的土地拍卖制度,总的来说有它的好处,在政府主导的机制里,拍卖是阳光的市场机制,能够避免腐败的灰色交易。



但是拍卖的规则是价高者得,拍卖制本身会推高地价,像前几天的冉家坝地块11500元/平米,也是引起了很多的讨论。


其实在土地拍卖机制下,在一个总体上新供的土地短缺的情况下,老城改造,拆迁循环,这三个机制叠加在一起,就会导致房价往上升。



所以对于土地拍卖制度你是怎么看的呢?有人说拆迁成本才是比例最大的,也有人把房价的上涨归于现在的土地拍卖制度,在你眼里,你认为现在的土地拍卖制度合理吗?


快在下面加入我们的讨论吧


(责任编辑:白阳)

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