上海新年首场土拍房企热度不减 屡遭“资金预警”

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来源:21世纪经济报道 编辑日期:2017-01-06
摘要:1月5日,上海新年土地首拍收金45亿。当天出让两幅地块,分别被碧桂园和世茂拿下。

1月5日,上海新年土地首拍收金45亿。当天出让两幅地块,分别被碧桂园和世茂拿下。

其中,碧桂园22亿元获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,楼板价16405元/平方米,溢价率仅为3%;而在下午出让的纯宅地中,世茂房地产花了半小时击退另外8家房企,以23.6亿元竞得上海宝山区罗泾镇区BSP0-1701单元18-02地块,楼板价23469元/平方米,溢价率57.3%。

一名参与现场土拍的房企相关人士透露,此次土拍最突出特点就是房企热度依然很高,然而主持人三令五申强调房企竞买资金来源的相关规定,导致多家房企怕违规而最终放弃。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,基于资金管理上的准入门槛,市场拍卖氛围理性很多,也严肃很多,尤其是举牌超过申报资金拍卖师会告诫企业,既有提示更是一种心理施压。从大基调来看土地市场降温是趋势,但个别地块还是有看点。

房企屡遭警告

新年首拍带出一个很重要的信息:土拍制度在收紧,比如一旦房企报价高出申报的自有资金金额,必须提供各种补充说明。

2016年上海调控加码之后,上海市规划和国土资源管理局关于竞买主体的交易资金来源有六大规定,这些规定的严格程度前所未有,包括拿一块地的资金来源不得再作为参与竞买其它地块的资金来源重复申报;在对竞买人30天的资金审查期限内,要配合审核单位、保证审核单位能够接触到与其申报的交易资金来源相关的所有信息、内部人员与相关人员;地块成交后,中国人民银行上海总部、上海银监局、上海保监局、上海证监局等可对竞得人申报的资金来源情况开展真实性核查。

业内人士指出,“不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”这一条就堵死了房企拿地融资的道路。房企表外融资用于拿地也将成为过去。

1月5日上午,参拍的房企包括碧桂园、绿地、新城、世茂等四家。一名业内人士透露,实际交了保证金的房企有5家,不过现场只有4家,另一家房企因合作公司放弃而主动退出。

1月5日下午参与宝山纯宅地拍卖的房企有9家,包括碧桂园、世茂、新城、中铁、万科、金辉、卓越、绿都、招商等。卢文曦指出,上海纯住宅地块向来是房企争夺重点,所以尽管有调控压力,但也有9家房企参与拍卖,这是近几个月参与房企最多的一次。

在现场,主持人反复强调:违反自有资金竞买规则的开发商,不仅罚没保证金、定金、收回土地,其本身及其关联方3年内不得参加上海的土地拍卖。

在竞拍过程中,万科、绿都都被警告报价超过了此次申报的自有资金金额。“这幅纯宅地起拍价设在15亿元,上午的商住综合地起拍价定于21.76亿元,就是为了降低溢价率。”上述知情人士说。

从竞拍现场视频可见。主持人也表现出前所未有的紧张,刚破20亿的时候,有一次房企报价仅过了两次主持人就差点落槌敲定结果。

一名业内人士分析认为,1月只有三幅土地出让,可以试水房企的竞价表现以及对今年土地市场的趋势判断。今年1月12日,上海市中心还将会有一幅商办地块出让,位于徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-C-4、188S-D-1地块,起始价为22.4亿元。农历春节后的2月16、17、21日,上海将陆续拍卖6幅住宅地块,位置在临港新城、金山新城、金山工业区、金山枫泾。目前正在审查竞买人的自有资金,同时有关部门要求竞买人的报价不得超过其申报的自有资金。

扩张与资金困局

碧桂园在2016年最后一次宅地土拍收官之时揽下两幅地块,开年又拿下一幅,可见其布局上海的决心。事实上,碧桂园有四大事业部都在争抢上海市场。碧桂园去年提出布局回归一二线核心城市,于是包括上海事业部、江苏事业部、沪苏事业部、浙江事业部同时都在关注上海市场土地。

“实际上就是一个内部竞争机制问题,公司以抢占上海市场份额为前提,并默认一个规则:上海事业部不能去外地拿地,外地事业部可以进入上海拿地。”一名接近碧桂园管理层的知情人士透露,碧桂园设有一线城市事业部、二线城市事业部,在北京、深圳、广州等大区也是这样的内部竞争机制。

碧桂园在1月5日下午的竞拍中,与世茂房地产竞争到最后才放弃。而与碧桂园情况不同的是,世茂房地产在去年一线城市拿地寥寥无几,因此该公司进入2017年有开始发力之势。

值得关注的是,房企扩张的同时也要面临资金成本的提升。同策咨询部数据显示,2016年12月,房企融资额度相较于上月增幅近1倍,主要源自于股权融资额度。债权融资额度相较于上月略有增长,环比增加22.97%。2016年底,在大部分房企国内融资额度、渠道均受到限制的情况下,境内银行贷款相较于其他融资方式融资总额并不特别突出。同样,从房企发布的融资计划来看,多家房企的融资方式仍集中于公司债、中期票据和短期融资券,而银行贷款则仅限于海外银团贷款。

“这说明人民币融资并未显现出任何特殊优势;市场化的融资方式仍然占有主导地位。”同策咨询研究部总监张宏伟指出,2016年底,大部分房企不论是银行授信、还是发债额度均受到限制。部分房企转向境外渠道(仍偏好于债权融资),而部分房企则谋求子公司的股权融资。

(责任编辑:蔡文姬)

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